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陳淮談房地產:“政策”排在“市場”前是錯誤的

作者:遂昌新聞來源:發布時間:2019-08-08 16:00

新浪財經訊 8月7日消息,由觀點地產機構主辦的“2019博鰲房地產論壇”于8月6日-9日在海南(樓盤)舉行。主題為“重構與平衡 地產的多維世界”。中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮圍繞“房地產業如何改變了中國”發表主題演講。

以下為文字實錄:

陳淮:我們這個環節的主題是“周期:政策、市場與資本”。我們一直討論這個事,把政策擺在市場之前我認為就錯了。我當了8年住建部政策研究中心主任,在這之前也長期在國務院發展研究中心做政策研究工作,但是我以為政策決定不了市場,只能在一定限度的時間內修正市場,調整方向。

我們這些年,調控政策出了多少?但是2018年房地產業不論在銷售額、銷售面積、銷售價格上都創出了歷史新高。是不是市場受到資本的左右呢?也不盡然。我們判斷2019、2020年或者更長的一個歷史周期,中國房子蓋夠了沒有,這個產業還有沒有前景,最重要的力量其實在十九大報告里有一句話,沒有太多地引起大家的重視和媒體的關心。

那里面有一句話說,我們在今后一個長歷史時期內,社會的主要矛盾是人們對美好生活的向往與發展不充分不平衡之間的矛盾。簡單說,房地產有沒有前景,還能走多遠,還需不需要蓋房子,什么政策、市場、資本都不是第一位的,第一位是全中國老百姓(603883)想過好日子。

人們對美好生活的向往決定了,怎么決定的?就是我今天要和大家交流的。

老百姓不是今天才想過好日子,幾千年來人們都想過好日子,想過好日子和社會制度讓你過好日子是兩碼事,我們今天之所以能討論房地產市場,是因為這個社會能夠讓你過好日子了。

十九大報告說我們今后一段時間的主要矛盾是解決尚未滿足老百姓對美好生活的向往,我們順著這往下說,老百姓向往什么美好生活?這決定我們房地產討論的思路和展望。

在相當長的時間內,我們的社會認知、人們的價值取向,甚至今天的記者寫文章也是,認為生產是善,消費是惡。努力多挖煤、多煉鋼、多發電,咱們才能社會富裕、國家富強、老百姓漲工資,大家過好日子。

以前我們總是認為人是生產者、貢獻者。在改革開放之前,從來沒有消費者的概念。學雷鋒也是努力為社會多做貢獻,我們認為消費是一種罪惡。如果你想穿好衣服、吃好飯、娶漂亮媳婦,你就是被資產階級腐朽了,你已經滑到修正主義的泥坑。

其實當我們在討論這個問題的時候,是老百姓認為消費,而不僅僅是貢獻和生產才是重要的。

這僅僅是誰不想過好日子的主觀愿望所致嗎?不是。是社會客觀發展規律,是經濟學證明的必然。

工業化的中打碼賺錢期怎么多煉鋼、多發電、多蓋房子、多造拖拉機,多拉煤,形成生產能力,才是社會富裕的物質基礎,這沒有錯。馬克思寫《資本論》的時候就正逢資本主義市場經濟發展的初中期。我和賈康老師是同班同學,一個老師教的經濟學,我們學經濟學講資本的積累、集聚、集中。

積累講的是把利潤不斷轉化為擴大再生產。集聚是在深圳(樓盤)或者是廣州(樓盤)這一個空間市場里集聚。集中是指大企業不斷地占據優勢,那是社會發展的關鍵,在那個時候生產更重要。

但是馬克思在《資本論》的最后總結,他說這個時候是這樣的,過幾十年就不是了,如何解決生產與消費的對抗性矛盾才是關鍵,生產無限擴大的趨勢與消費有支付能力的需求相對縮小的矛盾,是我寫《資本論》這本書從頭到尾貫穿的基本矛盾。

我們現在動輒講馬克思主義,實際上寫這些文章的人,沒有一個讀過馬克思經濟學的。工業化中后期,生產出更多的東西,挖更多的煤、煉更多的鋼,這沒多大難點。我們現在淘汰過剩生產能力,從1929—1933年的經濟大危機,到2008、2009年的美國經濟危機引起的世界經濟危機,到未來中國面臨的長期可持續穩定發展的關鍵,都不是怎么擴大生產能力,而是如何把這些東西消費掉。

生產和消費的對抗性矛盾,不是生產發展不足導致的對抗性,而是消費不足導致的對抗性。2008、2009年由美國金融危機引起的世界金融危機,不是美國發展能力不足,而是賣不掉這么多東西,賣不掉怎么辦呢?借錢買,所以就導致了從政府到企業、社會、居民部門全部過度負債,以平衡供給與需求。

上午巴曙松教授問到,現在房地產是不是擠壓消費了,這是我們多年的一個偏見和錯誤的認知。買房子是中產階級不斷積累私人資產的過程,是全社會居民私人信用累積的過程。信用的累積才是消費的物質基礎。

銀行敢借給你錢,你敢花錢,是因為你們有家底,是因為你有資產信用。如果你僅僅是在幼兒園就拾金不昧,上小學就不說瞎話,上大學把同學錢都還了,銀行就敢借你錢了?你去問問銀行的行長。

之所以中國保持了今天在三架馬車中唯一穩定、持續、不動搖地支持中國經濟增長的消費部門,是和城鄉居民的居住環境不斷改善直接密切相關的。人們不會在原有的吃和穿上無限地擴大消費,這就是馬克思在《資本論》說的,非得有消費結構升級,它從衣食到住行的結構性變化。

我們曾經在很長的歷史時期內認為,你這輩子不要想過好日子,那是危險的,你要為你過上好日子貢獻終生,這是最善的,最符合道德的標準。當時人們沒意識到買房子、買大房子、住好環境,是在追求現世而不是下輩子,是我活得好一點,而不是我兒子、孫子活得好點。你能不能改變這個趨勢。

很多年來,我們認為有產是一種見不得人的罪惡,無產才是善。

今天當人們對美好生活的向往包含不包括希望自己成為有產一族,你自己說,當你意識和沒意識到買房劃算還是不劃算的時候,當你想著終于買著一套房,將來我可以對我兒子、兒媳婦有所交代的時候,當你對買不起房百般怨恨的時候,是不是人們在爭先恐后地希望成為有產一族?這就叫客觀,這就叫規律。我們不能打斷這個歷史進程。

什么叫全面的小康社會?我們在1980—2000年建了一個溫飽小康社會,那時候我們實現的目標是衣食有余,溫飽為目標的小康社會。

2020年即將到來,我們這20年叫全面的小康,它和溫飽的小康的差別在哪里?就是越來越多的人衣食滿足了之后,積累了私人財富,成為有產一族,買房和不買房,人們討論的不是有沒有房住的問題,意識和沒意識到我進沒進到有產者的俱樂部。

現在沒有中間層次的中小城鎮可以承接、可以緩沖,大量的農民工返鄉直接從珠三角、長三角回到貴州(樓盤)山區,所以才有現在的房價問題,如果我們有相當一部分的省會城市和地區中心城市的產業有集聚度、就業有承載力,人群不至于過度地向這些少數城市集聚和集中。

我們今天才知道,根本解決14億中國人分享經濟發展的好處,物質財富增加的好處,不是讓人們到農村去,是讓農民工到城里來。

前不久國務院還在強調“三個一億人”,一億城鎮居民優先改善居住條件,一億在城市里經商務工的農民工就地市民化,一億中西部農村的居民向就近的中小城鎮轉移集聚和集中,向城市集聚、集中,城市化、城鎮化是解決十九大提出的到2035年中國基本實現現代化,2050年成為現代化強國這個長遠戰略目標最重要的戰略途徑。

這個城市化、城鎮化讓我們知道什么是善,什么是惡,什么是客觀規律,什么是必然選擇。市場和資本決定只能是誰住大房子、誰住小房子,誰有房子住、誰沒房子住,政策只能是糾正市場選擇過程中為了公平起見,讓住房困難群眾更優先一些的問題。

房地產市場的發展根本不是取決于剛才這幾個字,而是取決于非常通俗的十九大報告說的,人們對美好生活的向往和需求,用老百姓的話說,人人都想過好日子這個趨勢。

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